2015年股灾大家想必还记忆犹新。在回顾这次股灾的诞生原因时，无数分析都指向了杠杆。是的，由于无节制的加杠杆，导致了股市在几周内从5178点下跌到3373点，跌幅达到35%。这场股灾令市场哀鸿遍野，至今很多人都还在舔着那时候的伤口。而当前，中国家庭又开始了一场轰轰烈烈的在楼市上加杠杆的运动。虽然是不同的市场，但是2015年的股灾成因及泡沫破裂的过程能否为我们当前的家庭加杠杆运动带来什么启示呢？
1.股灾的成因和泡沫破裂过程
首先，导致股灾的杠杆资金有多少呢？
市场的高点是2015年6月。在6月12日，场内的融资融券数量有2.23万亿。场外的杠杆资金主要包括配资公司、伞形信托和股权质押等。这方面没有公开数据，但是就当时的一些相关研究估算，场外配资在2-4万亿，伞形信托在4-6万亿，股权质押约1-2万亿。就算都按照上限计算，那么杠杆资金总计在14万亿元左右，真实数据估计比这个还要稍微低些。在2015年5月31日的A股总市值为66.8万亿，考虑到一半左右的大股东还没有进入市场的非流通股，也有33.4万亿。这么计算的话，19.4万亿元的自有资金和14万亿元的杠杆资金，杠杆倍数大约在0.72倍。这个数字应该是高估的。
股灾结束后，真正倾家荡产和跳楼的人一般都是杠杆倍数远高于平均者。一般加杠杆超过2倍的人，几乎肯定爆仓了，使用1倍杠杆的也比较危险，加0.5倍以下杠杆的，一般在反弹之后都不至于倾家荡产。
其次，分析一下股灾泡沫破裂的过程，可以说排名最前列的有两个理由。
第一个是6月份证监会在严查场外配资。6月12日，证监会下发《关于加强证券公司信息系统外部接入管理的通知》，禁止证券公司为场外配资提供交易接口。这也是整个市场创出最高峰5178点那天。掐死了继续加杠杆的可能，也就是令市场失去了新增的血液。
第二个是2015年4月16日中证500股指期货的推出。一个新品种本来不算什么，但是它为一个只能做多的市场增加了做空的工具。有人会说，股指期货不是早推出了吗？其实，最先推出的股指期货品种挂钩的是上证50指数和沪深300指数。而这轮股灾被炒上天的，是创业板为代表的中小盘股。在过去，只能靠把这些小盘股炒上天来盈利。但是，能对小盘股做空的中证500股指期货一推出，这又为悬崖上岌岌可危的A股压上了一块大石头。
股灾的结果是可悲的。宏观上，它直接导致了人民币贬值。个体上，一个个的家庭资产大幅度缩水。
那么，当前家庭在楼市上加杠杆的行为和当初在股市上加杠杆有什么异同？
2.楼市与股市的异同
当前中国家庭在楼市上猛加杠杆，已经是不争的事实。
今年6月23日，国新办举行新闻发布会，邀请国家发展改革委、财政部、人民银行、银监会有关负责人介绍中国债务率分析及对策有关情况，并答记者问。
在当天的吹风会上，相关部门负责人称，中国将继续深化利率、汇率、监管等相关改革，进一步提高金融市场配置资金的效率，可优化债务在政府、居民和企业之间的配置，政府和居民部门可适度加杠杆。
为了响应国家号召，我身边很多人，卖掉了老房子，将全部款项作为首付，加满杠杆买新房。他们秉承的投资逻辑有三：
第一是认为中国货币发行量过快的趋势将慢慢显示出负面作用。由此带来的通货膨胀，会使得欠银行的负债变相降低。
第二是对未来收入上涨预期乐观。既然收入反正会继续上升，现在欠的债过两年看就不多了。
第三是认为投资于中国当前其他的资产风险更大。既然什么都是有风险，持有现金也有风险，那就不如把所有钱加上杠杆投资于过去三十年被证明是最优质资产的房子。反正泡沫真破裂，大家一起完蛋。
这套逻辑和十年前买房的理由并无不同。区别只是，现在是这个大牛市的哪个阶段。是3000点，是4000点，还是股灾前的5000点？
我们来看看股灾和楼市的异同。
首先，我想大家都不会否认，当前的楼市是有泡沫的。泡沫的成因就来自于，房子已经完全是一个投资品而非消费品。所有人买房子，排在第一位的因素肯定是，房子还会继续涨，再不买就买不到了，或者觉得买了这个比什么其他投资都有价值。
这就是为什么近期的加杠杆行动中，大家已经完全不考虑房子的地点、朝向、格局、大小、配套、交通等其他因素，只要买得起就买，多偏的也要。近期经常看到的“上下班6小时”之类的新闻就肇源于此。
如果从这个心态的角度，现在加杠杆的人和股灾爆发前其实是没有两样的。
接下来我们来分析一下楼市的杠杆率。
楼市里，如果加满杠杆，那么首付三成，贷款七成，杠杆倍数为2.3倍。这个杠杆是远高于股灾前市场的平均杠杆倍数0.72的。也就是说，一旦楼市见顶，和股灾类似，加满了杠杆的人将倾家荡产。这在中国还没有发生过，但是在海外是发生过的。无论日本、香港、美国，这种案例比比皆是。
如果没有加满杠杆，比如说杠杆倍数为1.5-2倍，倾家荡产的风险将会下降。杠杆倍数越低，就越安全。
我们继续分析。楼市与股市的差异在于，中国的楼市中场外配资的比例远低于股市，楼市的杠杆资金大部分是从银行提供的。
目前，我国房地产开发企业平均资产负债率接近80%，负债规模仍呈上升态势。据WIND统计，2015年5月至2016年8月的16个月里，债市为房地产企业提供的资金已超过1.2万亿元。家庭加杠杆的热情空前，2016年前7个月新增房贷2.8万亿元，约为2009年全年新增额的两倍。
居民房贷的爆发式增长，从2011年不到1万亿美元，并在2014年超越日本，2015年则超过2万亿美元大关，2016年有望接近3万亿美元，可谓“超日赶美”。
目前国内的政策来看，不大会骤然收紧银行放贷杠杆，因此像2015年6月股市的“突然死亡”可能不会发生。
但是，近日，由住建部、国家发改委、人民银行、工信部、国税总局、工商总局、银监会等七部门下发的《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》，确认首付贷违规并联合叫停。这使得购房者在首付资金不足，通过场外配资在杠杆上再加杠杆的做法被遏制。这从某种程度上，也对新增杠杆起到了一定的抑制作用。
而最新数据显示，2011年-2012年，中国居民家庭每年负担的房贷还款金额占家庭可支配收入的20%以下，而到2015年则上升至28%，2016年或将接近40%。也就是说，假设房奴每月的收入是10000元，那么将有4000元用来还房贷。而美国在次贷危机时期，还款负担率最高达32%，日本在资产泡沫时期，还款负担率最高达到45%。对比可见，中国目前高达40%还款负担率，已超越次贷危机时期的美国，已接近资产泡沫时期的日本，可见，中国人的负债程度之深，还款压力之大。这也将对新增杠杆起着明显的抑制作用。
这些因素加在一起，虽然不是一刀切，但也和清查股市配资一样，会降低新增杠杆资金流入。如果有一天，新增杠杆资金不足以继续推高楼市的话，那么，纯粹靠着资金推动的楼市会不会像股灾那样崩塌呢？
此外，本月中，市场期待已久的中国版信用违约互换(Credit Default Swap)也就是CDS终于推出。理论上，它和股灾前推出的中证500股指期货还是有很大差异的，无论从市场规模、流动性等各个方面，都还远达不到中证500股指期货的水准。换句话说，现在就想通过CDS做空中国楼市，那还是痴人说梦。
但是，不能否认这样的事实，即，楼市投机也不一定非得通过买楼等待上涨这种方式进行了，赌中国楼价下跌，现在有了工具！当做空工具一旦推出，慢慢市场形态肯定会逐步改变。2008年的股灾比2015年股灾还要大很多，但为何2015年股灾的杀伤力和影响面都远大于2008年？虽然不能把锅扣在指数期货的身上，但是指数期货和融资融券一定是影响了市场原有的运行状态的。这样，依据老经验开车的老司机，已经倒在了2015年股灾上，谁又能保证，他们不会再倒在变化后的中国楼市下？
当然，无论怎么分析，也总有人认为，这些东西是老生常谈，天塌了也先压死高个的。还有人会说，现在的楼市可能不是5000点，是“新牛市起点”的4000点，我水平高，4900点的时候会出来的。不幸的是，淹死的人总是会游泳的居多。当你游泳的地方从游泳池变成了大河，谁还能保证自己的安全？这些人的心态和认为自己开车水平高，不买第三者责任保险的人差不多，真正出现了事故，才知道风险对于每个人都是公平的。
结论：这篇文章不是叫大家不买房。房子作为固定资产，在家庭资产配置中必然应有一席之地。但是，楼市加杠杆的行为不值得提倡，尤其是倾其所有，把家庭总资产杠杆加到2倍以上的行为。比较健康的楼市投资行为是房子占家庭总资产不超过70%，房子的负债占家庭总资产不超过40%。
希望大家理性投资，不要赌博，尤其是不要把后半生都赌在中国楼市的这个阶段。分散投资，追求长期稳定的收益，不要寄希望于暴富，才是家庭资产管理的正道。
独立理财师网（www.9icfp.com）为独立理财师提供培训、孵化、社群，欢迎各位理财师朋友。
微信“添加朋友”中搜索并添加“独立理财师”公众微信号，回复“Y”，进入理财师微信群。群内不定期为理财师朋友免费提供讲座和知识技能类的相关培训，欢迎收听。
