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你的房子未来20年可能会下跌


7月1日晚,赵正宝老师开讲了《你的房子未来20年可能会下跌》公开课,这堂公开课共有近7000位学员一起在线学习。格局君特整理了精华文字版,方便更多人学习和复习。

今天的主题分为几个方向,第一个是国际大形势带来的大变局,二是中小城市房产临近20年大顶,三是你的房子未来可能二十年都是下跌的,它不涨就是下跌的。

房产投资的错误可能让你会损失未来二十年的黄金时光,我相信很多人也很关心的,因为你看到新闻媒体报道,很多地方在排队买房子很热闹背后的逻辑和原因,希望大家有所收获。





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国内外经济形势的变化分析

最近大家是否最近留意了,最近违约新闻特别多,大面积来袭。你工作或者生活当中发现很多地方要不回来钱了,坏账越来越多了。最近可以说是,金融的雷爆的越来越多。民间借贷包括现在各个私募出现很多问题,两千亿震惊全国,什么唐小僧、联壁我都没听过,但随随便便出来基本上就是几百亿的资金。

从6月份开始各位,一个月的时间,全国已经有46家网贷平台现在出现问题了,不是坏了就是清盘、提现困难等,大量的资金灰飞烟灭。这里面大多数的钱都形成坏账了,就扔的窟窿里,可能少部分钱被骗子们汇到国外,但大部分钱其实是进了很多高利贷或者各个金融链条的窟窿里。

那为什么这些爆雷的高峰期出现在2018年6月份?违约潮的大面积袭来背后是什么呢?

因为内外压力带来了整个资金链的这个大紧张。(这背后跟房产也是有巨大关系的)

第一、国家执行的是防范金融风险——降杠杆。

这个我在今年上半年的公开课当中给大家详细讲过,十九大开完后,我国定的一个非常重要的防范金融风险重大事情就是降杠杆。

什么是杠杆?杠杆就是债务,借了大量债务去发展经济。地方政府,企业,央企国企,金融机构等等,降杠杆就让他们降低这个借债率,降就是往下降对不对,降杠杆就是减少债务,过去借那么多债现在要还了。内部降杠杆是为了降低泡沫,本来泡沫就已经非常非常严重了。

第二、就是外部,外部就是美元升值。

美元在不停的升值,正常人民币也跟着升值,要不然很多资金往外面跑。加上贸易战对外贸的影响,同样造成了资金紧张。

内外两个因素造成了到处资金都比较紧张,到处就缺钱。特别是什么人缺钱?过去借了很多钱的人、公司、地方政府才会缺钱,听明白了吗?

你可能见过炒股票跳楼,还没有见过炒房子跳楼的,快了,用不了多久就可以见着了。出来混迟早要还的,记住这句话,不要盲目崇拜那些炒房子的。过去借钱越多的,现在越紧张。

随着美元加息引起的流动性恐慌,债市大面积违约,民间金融断崖下跌,违约潮的大规模来袭。股票市场的好公司也大幅下跌了,北上广深这样好城市的房价也下跌了。

可为什么到处缺钱,感觉二线城市房子好像还在涨?什么杭州成都到处排队。

因为房子流动性低,它卖不了,限购和限售已经卡死了房子根本卖不了。你看到排队都是因为那些城市的新盘开盘的量特别少,刚需人群又多。那其他的不能流动的,要么是不能买的人,要么是不能卖的房子,所以那1%就显得特别火爆。





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未来房子上涨的核心原因将不复存在


过去15年房价上涨的核心原因是什么?

第一个原因,人往城市走了,需求更多了。过去大量的人口转移到城市,然后需要住房。可是,是人到城市需求多了,房价就能涨成这样了?

举一个例子,原来这个房子50万块钱,现在这么多人到城市里来,有人出60万,70万,80万,90万,炒成现在900万了,需求变成了900万,是这样的吗?需求是拉动的,但需求拉不到这么高。

第二个原因,人均收入增加了。过去一个月1000块钱,现在平均一个月10000块钱,收入增加了,所以房价也要上涨,人均GDP增加了,人均产值增加了,购买力也增强了,房价也增长了。

第三个原因,货币超发。钱发行量越来越大,老百姓手里的钱没地去,大量的钱超发造成了房子的金融属性,房子多了一个属性叫金融属性,底下的都是居住属性。

过去15年房价上涨的核心原因就是货币的超发,如果没有这些货币的超发,房价根本就涨不到这儿,为啥?就没有这么多钱去炒作,去做保值增值。

16年来北上广深的一线城市的房价上涨是20倍。16年前就是2002年左右的房价是6000都不到,4000到6000就是平均房价。我2005年在北京长安街沿线看过5000块钱一平米的房子,现在那个位置8万,当时就在北京五棵松附近。

北上广深的房价上涨了20倍,全国GDP上涨了不到7倍。20年全国的GDP是上涨了7倍,就是人们的实际生活能力是上涨了7倍。

中国楼市的总市值现在是400多万亿,就是把中国全部楼市的价格加起来大概值400多万亿,是M2的2.5倍,是储备货币的15倍,货币发行量的45倍。

2007年M2是40万亿,就是货币流通是40万亿,2017年是167万亿,大家知道啥概念吗?就是十年之后翻了四倍,就是货币的流通量。银行理财所代表的影子银行从5300亿涨到30万亿,翻了60倍,整个货币发行量是非常惊人的,这个发行量是世界各个国家在这么短的时间内都是没有过的,可以说是没有过的。



问大家两个问题,第一个问题:如果这么多的货币,过去16年的发行量,这些钱没有进房子,它会去哪儿?

如果没有去房子,没有地方可去,只会去什么?只会去物价,物价就会飞涨。

就是如果这些钱没有进入房子,而是进了物价系统,那我们现在的物价将是现在的6到7倍。说白了我们现在所赚的钱都不一定够你生活了。

这些钱如果跑到实体,将会造成巨大的通货膨胀,通货膨胀一旦爆发,必然物价大规模上涨,各行各业的成本大幅上升,各行各业的成本都要大幅上升了。

现在的流通货币量是多少?现在我们的存款其实是很少的,存款只有26万亿的这种货币流通量。

第二个问题,这么多钱都跑到房子里,它能不能随便出来?

现在的流通货币量是多少?现在我们的存款其实是很少的,存款只有26万亿的这种货币流通量。

而现在这么多钱堆进这个市场里,整个房市堆了400多万亿。如果它能流通,如果炒房子或者投资房子的,随时都想出来,随时能出来会造成什么情况?

大家想想会造成什么情况?只要5%的人,只要400多万亿5%的资产量变现。知道什么情况吗?银行里就没有现金了,所有银行里老百姓的存款现金全被取光。只要有5%的人抛售量,将会占用全部货币,就是所有银行里的全部货币将会全部占用掉。

有人问,为什么当年要开这么大口,发行这么多货币呢?那不发行这么多钱呗。那会造成什么情况?其实还是有必要的,什么事情都是利弊,看待任何事物都是有利有弊的,每个事物都是两面性的,你不要站在一个完全绝对对和绝对错的角度去考虑,那就大错特错了。

现在的情况是资金再往房子里跑,这泡沫就不是400万亿了,就有可能变成800万亿。

既然房价上涨的核心原因是钱的超发,那未来货币还能不能超发?

你要认为未来货币还能超发,那房子一定涨,真的是房子一定涨,只要钱不停的超发,那房子一定涨,涨到一定程度就超级崩盘,就是这个结果。

影响房子的三大定律,人的需求,人均收入的增加,包括钱的超发。钱的超发决定了房价的绝大部分比例,大概60%-70%,只要钱超发,房子一定涨。你觉得未来钱是超发,还是不超发?

要想房子上涨很简单,货币继续超发才是根本,如果货币不超发,就靠人的需求的因素和人均收入的增速,可以明确的告诉大家,未来五年都涨不了。现在已经有泡沫了,已经超过了人的供给需求和人均收入增加的需求,这两点横在这儿,未来可能五到十年都消化不了现在的泡沫。

现在的问题就是钱超发不超发,你要觉得超发,你就赌房子,你要觉得不超发,你就别碰房子,就是这么简单。要想房价上涨,货币继续超发才是根本。货币还会不会超发,这一点必须搞明白,如果这点搞不明白,你永远将会失去机会。





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你的房子未来20年都是下跌的

先问大家几个问题:

你的房子能租出去吗?

有没有你的房子买了房子贷了房子租不出去的?

你的房子的出租回报率可以达到4%吗?

你小区入住率高吗?

晚上以后那个小区是亮灯还是黑灯?入住率低于30%吗?

你的城市人口是流入还是流出的?年轻人和工作劳力是流入还是流出?

你的城市人口基数大吗?人口基数在500万以下吗?

你的城市生产力发达吗?经济发达不发达,产业多不多,支撑产业多不多,工作机会多不多?经济有潜力吗?人均增长收入快还是慢的?

以上问题,符合超过一半的,你们家房子未来二十年下跌概率99%,你就等着托底吧。

说一个结论:中小城市的房产临近20年大顶。

中小城市的房产临近20年大顶。我就敢那么说,二十年大顶,不是一年两年三年五年,是二十年大顶。啥叫大顶?就有的还没到,可能还会稍涨涨;要么正好是顶部;要么就很多已经开始下跌了,在这个顶部区域。

其实过去半年多我一直这个观点,中小城市的房产临近二十年大顶,未来二十年都是下跌的。

政府去杠杆带来的是对房地产影响需求端,现在不让居民加杠杆了,首付第一套房贷包括后面杠杆全部提高了,不敢再增加家庭负债率了,避免居民加杠杆失控,企业融资端也难了,企业现在找银行借钱也没那么容易,货币M2已经降下来,货币M2是7-8%是从来没有过的,过去二十年从来没有过的货币开始收缩,再往后的问题人口问题。

现在很多家里现在基本上是两到三套房子,你儿子或者你女儿找的那个门当户对的也是两到三套房子,所以你们家孩子成家以后至少是五到六套房子。这就是十到十五年之后的事情,也是眼前的事情。你们家孩子现在啥也不用干,他一套房子都不用买,基本已经有五六套房子。

那么多老龄化带来的人口问题,小孩不缺房子。一线城市现在已经太拥挤了,北京上海广州人口都已经负增长了,除了深圳还在涨,人口全部都是流出的。一线城市人口慢慢流往二线城市了,现在自有化率这么高,房产税也要推出,这些政策其实全是怎么可能再让你爆涨,已经没有利好因素了。唯一的利好就是人均GDP比较低,人均收入还有提升空间,结合这几个因素,房地产基本上达到了一个大周期的顶部拐点区域。基本没有长期利好。

我说的是大格局,是站在未来十年二十年,不要跟我说,怎么我们这儿这个月还涨,未来二十年已经达顶了。

但是政府也不可能让房价快速跌,用行政手段控制住,让它不要快速跌,有意控制房价下跌速度,让它一点一点的,中国有特殊的行政手段,中国希望房价让它横在这儿。

掐住交易量不要跌或者缓慢下跌,让它消化随着收入增长消化消化,因为它下跌基本上也是这样的嘛,所以希望它有一个缓慢的过渡过去,中小城市的房子可能是二十年的事,大城市可能是五年。

如果房价再疯狂上涨,那最后很有可能出现一种情况是严重的下跌,完全有可能的,那有没有可能出现如果卡不住货币再发行就还往上上涨?那出现结果就,房价一下上升然后就下来了,再也管控不住了,如果现在再上涨就控制不住了,真的控制不住了。

所以,下跌是一个必然的过程,隐形缓慢过程,表面这个房价没动,其实已经跌了。现在燕郊、北京郊区其实已经跌很多50%,但是去银行发现估值还是在那儿。这就是隐形缓慢过程这意味着是一个漫长过程,这个漫长过程多久?做好二十年的准备吧。

最后你会发现,可能你感觉它没跌,但其实就是今天一百万的房子,二十年后还是一百万,这是最大的可能性。就是横在那个地方,你说有没有可能110万?有可能的,这个小波动咱就不说了。

所以说如果房产投资错误,会让你失去未来二十年,不涨就隐形的下跌。

中国货币超发的时代已经正式结束了。与此同时,与此相应我们的财富创造模式也将发生翻天覆地的变化。过去财富很简单,敢买房子就能赚钱,闭着眼睛敢买房子就行了,不用动脑子,敢买就可以赚钱基本靠这个赚钱的。

所以,如果你不明白未来的财富模式在什么地方,你终将失去未来二十年财富增长的机会。

郁亮万科年会已经说了,十年之后万科不再是地产公司。现在的地产公司都很紧张,都在找新方向。

这就是为什么这些万科、恒大、碧桂园、融创大的地产公司,都在开发新的领域了啊。他们看的我们清楚多了。

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