2018年7月23日，万通集团创始人冯仑在微头条上说了一句话，火了：“今天你要想找转型的方向，就去人均GDP三千美元开始往上的地方，像金边，闭着眼睛买地做住宅都没问题。”
的确，这两年有无数中国开发商涌入柬埔寨，也有无数读者向莫老爷咨询，柬埔寨怎么回事？能不能投资？怎么投资？...莫老爷总是避而不答，没有调查就没有发言权。
半个月前，莫老爷终于完成了柬埔寨首都金边四天四夜的考察，期间全身心投入踩盘，与柬埔寨开发商聊，与柬埔寨的中国开发商聊，与渠道代理聊，与柬埔寨房地产记者聊...想说，冯仑这次没有瞎扯，莫老爷也有发言权给到大家一些相关的参考建议了。
| 左1金边记者 中间莫老爷 |
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金边印象，20年前的中国
投资一个海外国家，至少要先充分了解这个国家的国情。与中国的友好程度如何？政局是否稳定？社会是否和谐？经济是否向上？国家的发展趋势定性了房产的保值和增值，法制的健全则是投资者资金的保险箱。把这些基本面问题弄明白了，其次再考虑当地市场的供应量、交易量、价格及租金回报以及房产的地段、周围配套等等情况。
莫老爷先说说金边印象吧，有助于大家侧面了解柬埔寨国情。
| 金边地标 独立纪念碑 |
去之前，在网上做了大量了解，中国人对这个国家的评价还是偏负面，看过最深刻的一句评语是：“在柬埔寨，没有5美元搞不定的事，如果不能，那就再加5美元。”
然而，莫老爷亲历的两件事证明，剧情的发展根本不是那样。
1.想去拍一座当地建筑，手机穿过栏杆，打开摄像头，却被一个柬埔寨门岗拦住了。莫老爷当机立断掏出10美元，人家翻完白眼后又重重敲了敲写着“Not photographed”的告示牌。好吧，没辙了。
2.受欧洲文化影响，柬埔寨是小费制国家，每天离开酒店需在房间放1美元的打赏。某天，莫老爷着急出门，身上剩的最小额面钞票是20美元，但也只能留它了。没想到的是晚上回来，20美元，还在，房间依然被收拾的干干净净。此处要表扬一下这家酒店的管理，酒店名叫naga，五星，楼下是赌场，金边有很多赌场，只有naga是唯一受政府认可的，装修奢华，进出安检。
| naga的赌场 |
综上，键盘侠的话不能全信，至少，柬埔寨给莫老爷的第一印象没那么不堪。
但柬埔寨的确落后。百度百科给柬埔寨的注释是：“世界上最不被发达的国家之一。”金边作为首都，它与曼谷、吉隆坡、雅加达相比，犹如村妇之于洋场女子，粗服乱头。市中心高楼不多，基础设施落后，马路上的公交车大部分都是中国援助的，摩托车（金边人出行主要交通工具）和TUTU三轮车（主要服务外国游客）也很多，同时并不乏好轿车，劳斯莱斯、宾利、保时捷、奔驰、路虎等等随处可见，贫富差距悬殊。
| 俯瞰金边市中心 |
| 金边街头 |
你很难想象这是一个有着两千年历史，曾一度繁盛孕育了吴哥文明的国家。看起来就像中国90年代一座富裕的县城小镇。
不过，倘若你了解这个国家的敏感历史，了解它摆脱战争和杀戮仅仅十多年，柬埔寨内战直到2003年才全面结束，那么面对它如今的落后，你也就不足为奇了。这也是为什么在金边几乎看不到老人的原因。
中国人已经彻底占领柬埔寨，不仅仅是房地产，中国人的投资渗透柬埔寨各行各业。来看一组数据：“柬埔寨人口1600万左右，华侨人口100多万，占比将近8%。这8%却掌控了整个国家80%左右的经济，甚至连内阁里的八成人员都拥有华人血统。”
所以金边街头全是中文，每个角落都有人在讲汉语，柬埔寨的小孩现在都很努力的学习中文，很简单，因为会讲中文的柬埔寨人未来将更好找工作，工资也更高。还有一件好玩的事，莫老爷的TUTU车司机，他的偶像竟然是周杰伦。
| 一家开在金边的温州店 |
连人民币都成了这里流通的货币之一。当然最通用的还是美元，柬埔寨自己的货币瑞尔变得形同虚设，一般只用于支付少于1美元的零头。记得之前去越南旅行，看到银行门口贴着定存利率，越南盾8%，美金0，而柬埔寨则相反，金边随便一家银行美金的定存利率都在5-7%，没人会存瑞尔。
从美元的强势可知，柬埔寨高度依赖外国经济。作为一个正在积极寻求发展的国家，柬埔寨无法依靠自身力量来提高人民生活水平，长久以来，政府都有专门吸引外资的政策，欢迎各国投资者的到来。
而中国就是柬埔寨最欢迎的国家。连入境卡，都为中国人特设置了中文版。
2018年正好还是中国与柬埔寨建交60周年。金边市区现在有一条著名的交通要道，叫做毛泽东大道，全长5公里，它就是上世纪60年代柬埔寨西哈努克亲王倡议修建，周恩来总理出访柬埔寨时代表中国人民赠建的。
| 毛泽东大道 报纸收藏版 |
由于对进口的依赖导致了另一个奇怪现象，柬埔寨的物价极其昂贵。金边超市里，除了本国产的水果蔬菜，其它商品的价格基本都超过北上深。想想看吧，在一个人均GDP只有1300美元的国家，一瓶0度可乐就要1美元。下图随拍，大家感受一下~
| 金边超市 物价 |
以上，就是莫老爷金边4天4夜的所见了。
至于所感嘛，最大的冲击是尽管这里贫富差距悬殊，却总能在街上看到孩子们的笑脸，路上遇到的每个tuktuk司机虽然都会问你，tuktuk？当你摇头拒绝时，他们又会很礼貌的退到一边说一句u r welcome。是长年的战乱，以及那段敏感的历史，使柬埔寨错过了最佳发展期，东南亚发展的黄金期恰好就是在1970-1997年间。
莫老爷很喜欢柬埔寨的国旗，以红色和蓝色为主，红色象征吉祥和喜庆，蓝色象征光明和自由，红色宽面中间绘有白色镶金边的是吴哥庙，象征柬埔寨古老的文化。这个国家经受了那么多的苦难，刚刚平静下来还不到20年，你要看它伟大，请你给它再多一点时间。
| 金边大皇宫 行走的僧人 |
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9个指标，从东南亚脱颖而出
前文都是感性描述，接下来要用数字理性为大家刻画柬埔寨金边。挑选了个人认为最靓丽的9组数据，足以令它从东南亚脱颖而出。希望能给有海外投资计划的朋友带来一些思考和帮助。
1.柬埔寨和文莱，是近30年东南亚众国之中，政局最稳定的两个国家，领导人没变过。柬埔寨一直是洪森，也许有的人会觉得，这种政权垄断长远看不一定是好事，但历史经验而言，一个落后国家走向发达国家，在特定的阶段，需要的就是一个非常强势的政府。今年的7月29日，洪森在大选中获胜，再次连任柬埔寨首相，此次大选超过670万人参与投票，投票率超80%。可以预见的是，至少未来3-5年，柬埔寨不容易出现政治危机。
2.柬埔寨是东南亚国家之中，经济增速最快的国家，最近5年GDP每年保持超过7%的增速。2017年柬埔寨GDP增速还拿下了全球第七的名次，约为222亿美元，而在2000年时，这个数字只有37亿美元。
从下图可以看到，即使是在2009年，全球刚刚度过2008年的金融危机，东南亚各国经济增速基本为负数时，柬埔寨依然保持了正值。
3.2013-2017年，柬埔寨人口增长112%，在全世界国家人口增长排名中位列第三，东南亚第一。金边的人口增长则是全世界城市排名第一。房地产本质上做的是人口生意，人口净流入意味着坚挺的承接力。未来的城市之争，也一定是人口之争。
4.根据能找到的最新统计，截止2016年，柬埔寨人口数量为1576万。人口平均年龄为27岁，其中30岁以下的年轻人占总人口的70%，整个人口结构呈现非常完美的金字塔型，是东南亚人口最年轻的国家，可保证未来10-20年充足劳动力。大家都知道，年轻人口是房地产置业的刚需群体，并且，由于悲惨历史原因，柬埔寨政府现在鼓励生育。
5.柬埔寨是东南亚唯一美元资产国，同时也是世界第三大美元资产国，美元占据了本国80%以上的货币流通量。持有美元的好处是什么？反正，全世界的有钱人都在想方设法做美元配置。此外，柬埔寨不在CRS征税国之列，无外汇管制，是全球投资者的天堂。正在致力于打造东南亚新的金融中心。
6.金边全球城市租金回报率排名第四，前三名是达拉斯、大阪和名古屋，东南亚第一。金边现在的租金回报率没有键盘侠们敲的平均10%那么夸张，而是在6%左右。再反观咱们中国，房价远超金边，平均租金回报率只有2.66%。
此外，由于柬埔寨最近几年涌入了大量的外籍人士，公寓已经供不应求了，目前出租率高达80至95%。世邦魏理仕数据显示，截至2017年底，金边投入使用公寓不到1万套，预计2020年底，也不过近4万套。
7.金边是东南亚国家首都之中，房价最大的洼地。下图是东南亚各国首都核心区域的平均房价，金边的价格是最便宜的在，只有2.3万人民币左右。
8.柬埔寨位于东南亚的绝佳位置，从柬埔寨飞往任何一个东南亚国家的首都，都在2.5个小时内。所以现在很多市场定位为东南亚市场的海外公司，都把他们的东南亚办事处迁往到了金边。莫老爷此次抵达金边就是从深圳宝安机场直飞的，全程三个多小时，价格不到1000块。
9.为了提振经济，柬埔寨建国以来一直采用开放的市场经济策略，它现在已经是一个完全由外商投资经济占主导的国家。而中国，就是柬埔寨投资第一大国。截至2017年10月，中国累计对柬埔寨协议投资125.7亿美元，占柬吸引外资总额的36.4%，是柬埔寨最大的外资来源国。并且，中国也是柬埔寨最大的援助国，向柬埔寨提供了大量的优惠贷款。可以说，在东南亚诸国中，当前柬埔寨与中国的关系是最铁的。
去了金边你就会发现，这座城市大量的基础设施都是中国援助建造的，光大型桥梁就给他们盖了８座。还有下图这个首相府，莫老爷当时一看就眼熟，怎么这么像咱们中国的政府行政厅？问了才知道原来就是云南建工集团援助承建的，造价约合2.6亿元人民币，取名“友谊大厦”。
其实，无论是柬埔寨还是金边，亮眼的指标都还能罗列出非常多。譬如金边是全球失业率最低的国家；譬如柬埔寨是全球城镇化率最快的国家之一，每年有16.2%的人离开农村到城市寻找工作，有3.1%的人不再从事农业生产，根据柬埔寨城市发展战略中心的研究报告，到2030年柬埔寨城镇化率将达到44%，这就要求每年至少新增5万套住宅...等等。
为什么那么多中国开发商现在拼了命的布局金边？就是因为被这些指标吸引的吧。
最后，莫老爷再给大家简单说一下，外国人金边置业的一些相关事宜吧。
2010年5月，柬埔寨颁布了吸引外国人购房的《外国人产权法》，规定非本国居民凭借护照就可购买不带土地、二层以上的房屋，享有永久产权。就是从这个时候开始，金边房价蹭蹭蹭往上飙的。另外，柬埔寨有房产税有租赁税，没有遗产税，房产税是按评估值的0.1%来征收的，租赁税是10%。按照现在的市价，市区一套10万美金的公寓，一年100美金，一个月租800美元的话，一年需缴960美元的租赁税。
好了，就先分享到这里吧，关于柬埔寨和金边有说不完的感想体会，有机会再给大家写第二篇。
