撰文|蜜姐
 
前两天（9月3日），易居房地产研究院发布了《2018年8月40城土地市场报告》。
 
该报告显示，8月份，40个典型城市土地成交建筑面积环比小幅上涨，土地出让均价为4472元/平方米,同比去年下跌了17.7%，同时也是连续5个月同比下跌，土地成交溢价率创39个月新低，多项指标增幅有所收窄。
 
有媒体说，土地价格下跌，“开发商失去了涨价的借口”。
 
对此，蜜姐不敢苟同。
 
王健林曾在央视的访谈中，坦言自己早年发家是得益于拆迁老房子，同样的拆迁条件，别的开发商做不了，他给房子设计了独立卫生间，加装名牌门窗，成本不过增加了几十块钱一平，价格却高了数百元甚至近千元一平。
 
 

房子涨价并非只有地价一个理由。
 
相比地价，目前影响房价的因素当中，更值得关注的是去库存基本结束。
 
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调控-放松-调控，循环中的楼市
 
土地流拍也好，地价也好，更多是影响未来房价的预期。
 
而去库存基本结束，却是在短期内就能看到其对房价的影响。
 
这还得从2014开始去库存说起。
 
2014年的楼市有点凉凉，开发商降价，业主不服抗议，甚至出现了断供弃房的现象，各地的库存量更是大得惊人，楼市进一步被看空。
 
在经济下行压力下，2014年，呼和浩特率先“取消限购”。
 
有媒体统计，半年左右，当时全国47个限购城市，共计42个城市取消限购，只有北上广深及三亚5个城市坚持限购。
 
随后楼市从调控走向放松，再走向刺激去库存。
 
对楼市的刺激，可以说是两条腿走路。
 
一方面，是层层政府天天喊话鼓励大家换改善型住房；另一方面，就是搞棚改货币化安置。


后者的兴起，直接激发了本轮三四五六线城市房价的上涨。
 
年初，一位朋友讲起他所在县城的房价：新城区2015年五六千一平米的新房，鲜有人问津，老城区搞了货币化安置之后，新城区的房价两年左右攀升到了八九千一平。
 
这样的故事，恐怕蜜友们都已很熟悉。
 
没钱买房，搞拆迁，政府地卖出去了，居民手里有钱了，可以去买房付首付甚至全款，银行有了房贷业务。
 
去库存可以说是多赢局面，但房价上涨也成了必然结果。
 
一来是因为制造了大量需求；二来是房子有投资属性，越涨大家越愿意买。
 
有意思的是，2014年最先尝鲜“去库存”的呼和浩特，今年8月，又是全国第一个跑出来喊：“全面停止房地产去库存调控措施”的。

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