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黄奇帆:房地产很快要大变天(上)

 来源:洽商

北京月薪7千,辛苦一年省下钱,买了套八百万的房!交款那天她爸给打了800万。

小编已经输在投胎起跑线,怎么破?



且看黄奇帆对房地产迷局的分析和破解。

5月26日晚,全国人大财经委副主任委员黄奇帆现身复旦大学,以《关于建立房地产基础性制度和长效机制的若干思考》为题,进行了长达两个小时的分享。

虽然黄奇帆已经离任重庆市长半年时间,但不论主办方还是复旦学子仍习惯性地称呼他为黄市长,也许是因为他治下的重庆是中国经济一个非常独特的范本——在高速增长的GDP和价格平稳的房地产之间取得了不同寻常的平衡。

正如经济学家张五常对他评价的那样:构思系统清晰、遇到难题能想出解决的妙方。在复旦的讲坛上,黄奇帆的分享内容分两大部分,第一部分系统地指出了中国房地产存在的10大失衡,第二部分提出了5个方面的制度安排


他对房地产乱象条分缕析,用清晰的逻辑和精准的数据,算了一次大账,指出了问题的深层机制所在,并给出了解决办法。下为演讲实录:


中国的房地产,和世界一样,是国民经济的支柱产业,说它是支柱,不管一个城市在高速发展阶段,还是成熟老化阶段,房地产每年产生的GDP至少占这个城市的5.3%,所以它当然是支柱产业。


同时,房地产业涉及到几十个工业产品、工业材料的关联,房地产兴旺与否跟一个很长的产业链联系在一起,是一个龙头产业。


我们对房地产的重视,是因为它是支柱产业、龙头产业,更因为它是民生产业,老百姓衣食住行,跟房地产息息相关,中产阶层很重要的财产特征跟房产联系在一起,所以它又是财富的象征。


房地产因为与庞大的资本和金融相伴,兴衰往往会带来金融资产的膨胀或者坏账,所以从防风险的角度,各国政府都很重视房地产的稳定,因为很多世界级的经济危机总是和房地产泡沫崩盘联系在一起。


我今天就是要论证和阐述一下房地产和实体经济失衡的问题。我自己感觉,这种失衡表现在10个方面。

 失衡之一:土地供应

房地产业当然需要大量的土地做基础,在国内经济中,目前对房地产的土地供应有失衡之处。


宏观上看,国内每年都要供应城市开发用地,要把农业用地、耕地转化为城市建设用地。几十年来,大体上平均每年要用800万亩耕地征地动迁,转化为国有建设用地。


每年800万亩,每10年就是8000万亩,加上地方政府或者地方上的各种企业,总会有一些计划外的征地,这样的话,国家一年800万亩,下边有个百分之十几多征的地,实际上,每十年国家要用掉1亿亩耕地。


我们改革开放30多年,国家的耕地少了3亿多亩,1980年的时候,国家的耕地是23亿亩,到了去年,是20亿亩左右,再过30年就不可避免地要降到18亿亩以下了。


我们国家有个判断,无论如何,十三四亿人口,吃饭问题至少需要18亿亩耕地。

一亩地满打满算产1000斤粮食,每年1万亿斤粮就需要10亿亩解决吃饭问题,五六亿亩种蔬菜水果,但是我们还需要饲料,我们吃的肉类,人均一年要吃40公斤左右,13亿人,就是5000万吨,按照1:4算饲料,就是几亿吨,这几亿吨需要五六亿亩地,所以中国的地是不够的,每年都要进口饲料或者粮食。

总之,18亿亩耕地红线要守住,这是中国的客观需要和国家安全所在。

现在的土地供应,已经不是过去30年每年800万亩了, 2015年供应了770万亩,2016年供应了700万亩,今年,还没到年底,实际供应还不知道,但是计划是供应600万亩。


土地供应的总量在减少,城市里的用地会紧张一点,这是第一个问题。

第二个问题是,这600万亩土地,分成四个方面的用途。


这个地说起来是城市建设用地,但是农村也同样有建设性用地的需求,比如农村修一个水库,搞农村基础设施,或者城市和城市之间修1000公里高速铁路,途中经过农村的地变成建设性用地。


这样的话,600万亩土地,会有35%左右实际上是用在农村里的建设用地。真正到了城市里面,剩下2/3,600万亩里还有400万亩。


这400万亩又一分为三:有50%几,用于城市里的基础设施比如城市的道路、绿化、市政建设;

第二块是工业,在国家改革开放最初的二三十年,大家都高度重视第二产业,招商引资没有本钱,就用土地做本钱,工业用地便宜


如果来了一个搞100亿产值的老板,可能不是供应1平方公里,而是2平方公里都给他了,供地比较慷慨,投入产出率低,不那么集约、节约。


过去几十年形成的,城市土地中工业用地占比差不多30%。现在我们每年增加的,比如今年的600万亩土地,大体上会有多少给了工业呢?22%左右。


剩下来住宅可以拿多少?10%。就是说总分母600万亩中,10%给了房地产。


这个比例是不平衡的,老百姓的住房用地,一般占这个城市所有土地的25%,我们呢,只占10%,这就显得少了。


好不容易有了这点地,可以作为城市居住用地使用拍卖,那么是不是大城市人多就应该多供应点?人少的就应该少供应一点呢?


政府做事呢,会有点,不叫长官意志,而是想调控。城市太大了,我有意控制你几个点,土地不能再增加了,人也不能再增加了;反过来,中小城市,200万-300万人口级的城市,他们想发展,比较容易得到上级部门支持,指标拿到的时候,假如说平均一刀切,结果大城市人口集中多,流入多,结果土地拿的少。


每个城市的10%里面,可能越大的城市眼下每年新增的供地,住宅用地反而更少一点,反倒是中等城市、小城市会更多一点。


这是我要讲的供地失衡的问题,很多失衡的状况,一旦了解了底细,就会发现逻辑上是想得通的,我们在经济调控中,应该有更务实更合理的调控方式。

 失衡之二:土地价格

这十年,一线城市的房价几乎涨了10倍以上,有时候大家会说这是通货膨胀现象,十多年前,中国GDP 10多万亿的时候,贷款余额也就是10多万亿,现在是150多万亿,货币增加了十几倍,房价有的地方也涨了8倍、10倍、12倍。


到底是货币涨,房价涨,还是土地涨,房价涨呢?


我个人认为,一切物价上涨都是通货膨胀现象,这么笼统的一个经济规律是没错的,但是为什么货币通货膨胀了三倍,有的东西涨了,有的东西掉价呢?说明还是跟具体的供求有关,如果真的是一个供过于求的东西,货币哪怕泛滥,这东西价格跌掉一半也是有可能。


房地产之所以涨价,一个很重要的因素是和地价有关。


地价涨了,房价跟着涨,房子本身是会贬值的,每年折旧,用个几十年可能就会拆掉,但是在城市里,土地每年都会升值,最后这个房子哪怕拆掉了还会值几百万甚至上千万,是因为这块土地升值了,我们土地升值有点畸形,长得特别高。


有三个原因:第一个原因当然是我们土地买卖的方式,我们从香港学来的土地拍卖制度,应该是上世纪80年代后期90年代初期,我当时在浦东新区,我们一起到香港学习土地拍卖制度,几个月学了回来,中国第一轮的土地批租拍卖是从上海上开始的,我对这件事,应该说了解得特别清晰。


总的来说,拍卖有它的好处,在政府主导的机制里,拍卖是阳光的市场机制,能够避免腐败和灰色交易。如果是协议出让,居间交易中搞不清的事,不知道会害了多少干部。


拍卖制是好的,但是拍卖制的规则是价高者得,很多家来叫这块地,就可能几十轮甚至上百轮地叫价,越拍越高,拍卖的上限怎么封顶缺少一个有效的制度安排,光靠行政手段,比如拍到3000万一亩的时候,拍上去的不算,到此封顶,这又有点和规则不合。这是第一点原因,拍卖制本身会推高地价


第二个原因是土地本身就供不应求,假如说我们供应城市的土地,平均在供地量的20%,情况就会比较平衡,现在供应的只有10%,少了一点,而且是不均衡的,对一线城市供应不足,越供应不足,拍卖地价越高,最后倒过来,地价越来越高,房价越来越高。

这是第二个问题,供不应求短缺,总的供应上短缺,有缺口产生的问题。


第三个原因是,城市发展并不是每年大城市、中等城市、小城市都在城市边缘地带征收农民的地,新增土地扩张来发展,新增土地扩张是跟国家要的指标

每一个城市的市长,另外有个手,它在干的一个活呢,是不要指标了,把这个城市几十年上百年留下来的棚户区、贫民窟、破房子拆掉,叫旧城改造。旧城改造不要指标,本来就是城市建设用地。


拆迁会有什么情况呢?如果这个地区的房价大体是7000元一平方米,你来拆1000户,每户有个100平方米,这10万平方米怎么补偿?大体上按照这个地区的均价来补偿,这是拆迁的基本逻辑。

所以拆迁10万平方米的土地,地价7000元/平方米,造出来的房子一定到一万五六,拆迁会带来巨大的土地成本。


过了一年两年,这块地旁边的地要拆迁,拆迁的成本就不是六七千,而是一万五、两万,这很正常,以这个地价成本拆出来的房子,造出来的就会卖三万四万。

这个意义上,城市的土地如果都是靠拆迁而来,造新房子滚动开发,房价容易高。


所以我们现在的城市,在拍卖机制下,在一个总体上新供的土地短缺的情况下,老城改造,拆迁循环,这三个机制叠加在一起,就会导致房价往上升。

一定要说这里面哪个人负责,这里面是一种机制,几乎所有人都在埋怨,开发商埋怨土地价高,老百姓埋怨房价高,官员埋怨投资环境破坏了,所有人都不满意,似乎无法改变它。


 失衡之三:房地产占用的社会资源

每年的固定资产投资比重太大,消耗的金融资源比重太大,房地产在财政税收的比重中太大,这是三个失衡。


从投资来说,一般经济学、城市学有个基本的经验,一个城市的固定资产投资中,房地产投资每年不要超过25%,这个话呢,10年前我在重庆管这个事情定了这个原则后就在说,我看到网上有一个专家说,黄奇帆这个人有时候会拿出一些很武断的结论,使用效果不错,但是到底是什么地方来的理论?就定了很武断的结论。


我当时看到,想了想,我似乎因为不是教授,不会整天写报告,为什么这么做那么做。实际上有个理论,很简单,就是六分之一的理论。


一个人正常的家庭,如果是租房子,最好月收入的1/6以内付房租,如果你用了1/3的钱在付房租,你的生活会很困难,比例失调了,如果你不是租房住,而是买房住,用你一生的工作正常收入,三十六七年的六分之一,六七年的家庭收入买套房,这个1/6是这么来的。


一个城市的GDP如果有1000亿,这个城市搞房地产投资,最好在GDP的1/6以内,就是150亿。


意思就是,GDP不能都用来投资造房,否则就像一个家庭无法正常持续健康地生活一样的道理。


一个正常的城市,每年的固定资产投资不要超过GDP总量的60%,否则就不可持续。


我们现在国家32个中心城市和直辖市,有5个城市,已经连续多年,房地产投资每年占整个GDP的60%以上,然后有16个城市比例偏高,当然也有少数五六个城市在10%几,这些城市发育不足。


房子卖得多,基础设施没有跟进,工商产业没有跟进,空城鬼城便会出现,各种情况都有。


这是第三个失衡,固定资产投资绑架经济发展成为增长的撒手锏。

 失衡之四:绑架金融

2016年,中国100多万亿的贷款,有百分之二十七八,是房地产相关的,开发贷加按揭贷,也就是说,房地产用了全部金融资金量的百分之二十七八。


大家知道房地产在国民经济中产生的GDP是7%,绑架的资金量是百分之二十七八,去年,工农中建交等主要银行,新增贷款的百分之七八十是房地产,全国而言,到去年年底,全国新增贷款量的46%是房地产


从这个角度讲,房地产绑架了太多的金融资源,也可以说,脱实就虚,这么多金融资源没有进入实体经济,都在房地产。

 失衡之五:税收

这些年,中央加地方的财政收入,房地产差不多占了35%,听起来还好,但是因为中央没有房地产的收入,房地产收入属地化,所以这一块房地产的收入、土地出让金、预算外资金有3.7万亿。


在地方的税里面,有40%是房地产关联的税收。我们整个国家的税收是17万亿,地方税总的10万亿,有4万亿与房地产关联,再加上土地出让金,预算外资金,叠加起来,将近8万亿。


讲这段话的意思是,整个地方的收入是多少呢?一共是13万亿、14万亿,里面有接近8万亿,是和房地产有关的,如果地方政府离了房地产,是会断粮的,所以这也是太依赖房地产。

 失衡之六:销售租赁比例

在美国和欧洲,所有的商业性房屋,50%左右销售,50%租赁。租赁有两类,一类是房产商自己开发的房产租赁,第二类是小业主老百姓有很多套房,自己住一套,其他的租赁,这就形成了50%的租赁市场。


新加坡接近80%都是公租房。有点像改革开放前,我们都住在政府集体企业的公房中,产权归公家,分配的房子归你租用,不是你的产权,也不能买卖。


这十年开发的房屋,每年十几亿平方米,作为租用的,不到10%,90%以上的商品房都是买卖,这个市场是畸形的。

租赁市场有3个不足

第一,租赁者是弱势群体,没有谈判的能力,租房的人和企业,可以随心所欲地调租金;

第二,随意把房子收走

第三,各种重要的公权部门,没把租赁房屋的住户当做同等公民待遇,租了房子的上不了这个学区的学校,必须买房,医疗也是这样,医保的服务都和产权房有关,入户也是,买房满几年可以入户,租房就不行。


老百姓有了这个心态之后,会觉得我现在租房子是没办法,只要有一天,稍微有条件就买产权房,总之把租赁当成短暂的没办法的办法。


 失衡之七:房价收入比

六七年家庭收入买套房是个合理的年限,我们现在实际情况,均价对均价,一线城市一般都在40年左右。


纽约、伦敦市中心的房子也不便宜,但是按伦敦房子的均价,家庭户均收入10年以内也可以买到房。

总得来说,我们高得离谱


一般的二线城市,在20多年,当然也有边缘一些的地方,五六年。

 失衡之八:房地产内部结构

一二线城市土地供不应求,房产开发量供不应求,这些地方只够卖三四个月,而且是在限卖限购的情况下,不需要去库存。有些地方是三年四年都卖不掉。这是一种失衡,资源错配。


供不应求的地方应该多供一些土地多造点房子,供过于求的地方应该不再批土地给它。这就要把错配的资源调配回来


具体而言,房地产开发是个供给端的概念,不是等到市场需求端来调控,一定是在供给端,政府和企业可以有明确的信息,进行调整的。


比如,一个城市人均住宅是多少,大账上说40平方米,如果只有100万人,这个城市造4000万平方米就够了,过去几十年,留了2000万平方米,结果每年又去开发1000万平方米,五年一过,有个七八千万平方米,人均住宅面积就变成70平,80平,肯定过剩


所以这是可以预测的,应该有规划数的,上下波动个10%、15%,不得了,不能由着开发商想盖多少盖多少,政府短期效应,这会儿开发的多,GDP投资拉动的多,短期效应,然后拍拍屁股走了,这个地方容易烂尾,后面的人收拾烂尾。


一个地方应该建多少写字楼?各个地方都在盖写字楼,作为城市中央商务区造的写字楼,为全社会的贸易公司服务的,一般中等城市以下,每两万元GDP一平方米,如果你的城市有1000亿的GDP,说穿了,500万平方米的写字楼到极限了,多造一定是过剩的。


如果是像上海这样的大城市呢,资源利用率高,其实GDP,4万元左右一个平方,上海一年有25000亿的GDP,第三方造的为所有人用的写字楼,6000万平方米足矣。


上海商业零售额在1万亿左右,这1万亿盖多少商场、零售商店呢?大账上说,2万元一平方米,1万亿造5000万平方米;上海还有一种方法,一个人2平方米,上海现在2400万人,打造5000万平方米,这种算法内在都有规则。


如果你一平方米的商业零售只有1万元,这一平方米的房子的价格在大城市里倒要几万元,赔死了。


有些城市,开发商一进来,搞一个五十万方的大卖场,不是一个老板搞的,这个老板搞两个,那个老板搞两个,政府有兴致批,都是空城鬼城的代表,好大喜功的代表,这些都是要吸取教训的。


 失衡之九:市场秩序


比如原来规划用途是写字楼的去造住宅,原来是工业后来做商业,随便转化用途,随意变换容积率,可能政府知道了,罚款一下。


各种乱象很多。房产销售时,商铺的面积切碎了卖,卖不掉了,售后返租,实际上是高息揽储,最后坏账,变成社会不稳定的源头。


房产商在融资的时候,高利贷,职工系统乱集资,社会上骗老百姓乱集资,都是房产商在开发中的乱象。


还有一种,批了土地后,两年必须启动开发,三五年完成,太多的房产商囤积了地十年没有开发,这十年来,房价涨了10倍,什么活也不干,利润增加10倍。


政府土地储备很少,开发商土地多多,囤地,囤房,卖不掉的房,切碎了卖,售后返租,当股票一样的当成标准化的再卖,这些都是要加强管理。


 失衡之十:调控方向


失衡是政府本身在管理房地产时,经济下行希望刺激房地产,往东调,房地产泡沫来了以后,希望压住它,稳住它,不让它乱涨价,往西调。

现在房地产调控是有这种不东不西的状态;

再有呢,采取的办法行政性的居多,短期的措施缺少理性的长周期措施,缺少法律性措施,缺少经济逻辑、经济杠杆措施。


比较多的是需求侧的调调控控,紧紧松松,在供给上进行有效的结构性调控比较少。


这就是我们在调控方面的缺陷,这种政府长周期的法制性的问题。

© 以上十项,是房地产失衡的具体表现,这种失衡会带来三个后果:

1、实体经济脱实就虚,土地成本高,房价高,对搞实体经济的投资肯定是不划算的。


2、实体经济看到搞房地产那么轻松,卖套房比它好几年赚的都多,有点钱就不再往实体投,都投到房地产


3、实体经济的职工,也因为房地产价格过高,招来的人才买不起房,没地方住。

从长周期来说,房地产是必须要有的,但是高房价造成的后果,对实体经济的伤害是不言而喻的。

 

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