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投资策略与资产配置

日本房产投资,一文搞定


首先,在日本,买房没有太多的条件限制,也就是说,即使是外国人,只要成年并且持有护照,就都可以在日本购置不动产。在资金充裕的情况下,也可以购买多套房产.





日本购置不动产流程



一 、投资预算


在日本买房所需要的资金大约为房子本身的价格+买房时所花的各种各样的费用。如果您想买一套2,000万日元(约人民币120万)的房子,预算大概要准备2,120~2,160万日元(约人民币127~129万)的资金。这里的120~160万日元(约人民币7~9万)就是您买房时所花的各种各样的费用。


买房时所花费的具体费用:


1.印花税:买贴在房屋买卖合同或贷款合同上的印纸时所花的费用;


2.申请贷款费用:申请贷款时所花的手续费、贷款保证费等诸多费用;


3.保险费:10年火灾5年地震保险费用;


4.登记许可税:登记时所要交的税金。买入不动产时(所有权移转登记),要交固定资产税估价金额的2%作为税金。申请贷款时(抵挡权设定登记),要交贷款的0.4%作为税金;


5.登记手续费:在办理登记手续时要付给司法书士的报酬;


6.固定资产税(按日计算):固定资产税征税标准金额的1.4%为1年的固定资税;


7.都市计划税(按日计算):都市计划税征税标准金额的0.3%;


8.中介费:房屋买卖成交之后付给中介公司的中介费(里面包含消费税以及地方消费税);


9.不动产取得税:不动产估价金额的2%;



二 、挑选房源


●有充分方向的确认房源位置

●房源构造年代,及房屋必要参数

●交通情况:走路到附近车站所要的时间;

●公共设施:医院,公园,图书馆等;

●其他的周边设施:商店街,超市,便利店,饮食店等;



三 、购房申请


1.提交购房申请

看好房子决定要买的话,要先邮寄购买申请书。不动产经纪人收到您的购买申请书之后,就会确认付款方法、交房日期、房子有哪些附带设备。不动产经纪人会把这些确认完的事项记到重要事项说明上。


2.准备公证材料

您需要携带户口本到自己所在地区的公证处公证相关信息,并将购房申请书、加盖私章的委托书等相关材料邮寄至日本备案。公证的内容包括购房人的姓名、住址、印章等基本信息。您须在过户之前将公证书,连同律师委托书、委托管理书等相关材料一同邮寄至不动产经纪人。



四 、签订买卖合同


签约通常会在提交购房申请后一周左右的时间内进行。签署正式购房合同之前,宅地建物取引士(住宅建筑交易师,日本特有的房地产职业)会对相关的重要事项进行说明,确认所有条款之后才能签约。



五 、付款决算


签订购房合同后,要根据不动产经纪人提供的费用明细表及付款请求书开始支付房产的尾款及相关的税费,尾款需在过户前付清。这一程序一般需要7天左右的时间,接下来就要支付剩余金额了。


●登记申请文件的确认:申请所有权迁移登记;

●买卖双方向登记的司法代书人交付必要文件,委托登记申请;

●剩余金额的支付:扣除首付款后所要付的余额;

●细算固定资产税等:支付登记费用,细算固定资产税等;

●关系文件的领取:领取管理规章,宣传手册,附带设备的保证书,使用说明书等;

●钥匙的领取:领取房屋钥匙,作为确认还要发行「不动产交给确认证」;

●其他费用的支付:支付中介手续费等。


交余款必要携带:


1.剩余金额;

2.户口簿公证书;

3.中介手续费的余额;

4.印章;

5.登记费用(登记免许税及司法代书人的报酬);

6.印章公证书(只有在抵押权设定的时候才需要);

7.固定资产税,城市计划税,管理费等的精算金额;



六 、房屋资料交接


产权过户的办理一般会在签约后3周到2个月之内完成。在房产交割的过程中,司法书士(类似国内的律师)会全程跟进,并帮助双方确认合约及其他房产交接资料的有效性,完成房产交割。过户手续必须由司法书士代为办理。产权变更的信息会被记录到日本政府法务局的系统当中。产权证一般会在2-3周之内由日本政府相关部门制作完成,并邮寄至您手中。


何看待未来几年日本的房地产走势的?

1.近几年日本经济的逐渐复苏和即将于2020年举办的东京奥运会,为沉寂多年的日本经济注入了活力,这是大的经济环境背景。
2.随着日本政府对外国人获取入境签证的政策放宽,使得外国人尤其是中国人的来日旅游人数达到了史无前例的高峰,出现了包括房地产在内的『爆买』现象,也是推动日本房地产价格上升的一股新生、且不容忽视的力量。
3.日本的房地产市场在经历了上世纪80年代后期开始到90年代初期的泡沫经济破裂后,无论是政府的宏观政策调控,还是房地产的从业人员自身,都积累了非常难得的宝贵经验。这为今后日本房地产市场的良性发展提供坚实的基础。


在日本买房相对于国内有什么优劣势?


1.房产价格稳定性。
中国近十年房价的飙升和近年中国政府对投资房产政策的调控,使得中国的房产市场有很多的不稳定因素出现。早期在中国市场获得利润的海外风投公司近年来也纷纷在投资方向上开始进行调整。相比之下,目前日本房产市场的上升,是在市场经济环境下出现的自然涨幅,符合目前大的经济环境。另外,完善的房产登记制度和高额的增值税率,也一定程度上抑制了大幅度的变化,可以充分的保护所有权保值。
2.资产的所有权属性。
和中国的房地产使用权相对比,日本的房产无论是山林土地,还是公寓、商业大楼购买后都是所有权属性(除了明确标注借地权属性之外),既可以永久持有及继承。
3.日本的租金回报率是高是低?
去年6月22日英国知名生活杂志《MONOCLE》发表了2017年世界最宜居城市排名前25位;其中东京荣登榜首,连续3年获得首位。 东京在公共交通、基础设施建设、商业设施的充实度、犯罪率低下、航空国际线的便利性上远超其他城市。
从“文化经验”、“情报流通”及“人才资源”方面评价全世界城市的《global city index》上显示:从2008年起,东京在世界125个都市中一直保持着第四位的优位。第一位伦敦,第二位纽约,第三位巴黎,紧接着第四位是东京。在2016年,东京从第四位晋升到第三位,从中我们可以看出东京在国际上的口碑之好。
选择投资日本房产,除了上述的原因之外,还由于日本房价的低廉。日本房产的投资回报率同中国的房产相比高出很多,也是重要原因之一。
事实上,从日本经济正在经历失去的二十年,努力跳出这一经济低迷泥沼,以及日元汇率经历一年多大幅度且迅速贬值到现在触底反弹的情况来看,日本不动产行业有着高投资回报率的亮点。目前,日本不动产正逐步恢复着元气,不仅市场日趋理性,而且不动产价格也正走向合理,日本不动产行业也逐渐成为日本本土及海外,特别是来自中国的投资者的投资目标。
特别是近三年,日本房地产行业出现了久违的活跃景象。去年,日本房地产经济研究所在经过调查后认为,由于大多投资者认为中长期房贷利率可能提高,东京首都圈新建住宅销售套数同比正在不断增加。而在需求强劲的背景下,日本房产正在焕发自己的新春。根据权威数据调查表明,2017年以来,日本一些大中型城市的房价更是增长迅速。从去年2月份以来,日本东京和大阪的房价上涨了约19%,对于个人投资者,专家建议,购买日本房产最好选择东京,因该地区房价涨幅有空间,出租市场大,故此,交通方便的单身公寓,深受日本上班族喜爱。
虽然海外投资都有风险,但日本人守法、治安好以及政治稳定带动不动产稳定等因素,因此投资日本房产风险较低。虽然风险低,但有时很多人看到日本房产投资收益率超过10%的时候,激动地恨不得马上买下一整栋楼。但是,千万别急,要知道往往这样的房子收益率都是“表面收益率”。
如何判断正常范围内的收益率?
表面收益率房地产出租的收益率计算方法通常分为“表面收益率”和“实际收益率”两种方式。
表面收益率是指,一年的房租收入除以房地产的购入价格。表面收益率=1年的房租收入÷房地产购入价×100%
这里需要注意的是,经营投资房产时,除了主要的房租收入外,还需要考虑到管理费、修缮费等。仔细考虑涉及到的所有收入和费用。一般来说,有些高于8%甚至10%的收益率是属于没有考虑诸费用的“表面收益率”。
而实际收益率呢是从预计的收入中,减去管理委托费、固定资产税、都市计划税、修缮费,在此基础上除以房地产的购入价。
即:实际收益率=(1年的房租收入-诸费用)÷房地产购入价×100%
对于准确了解出租房产的收入,采用实际收益率是非常必要的。同时,出租时,遇到空闲期、租金的调整、大规模修缮费等变化时,这些费用也不能忽视。
不管怎样,这个回报率比中国要高得多。现在北京和上海的城区,基本上年化回报率在1.5%-2%,所以,即使日本的房地产租售比没有很多地方吹嘘的那么高,但比中国还是要高不少的。
中国人应抱什么心态投资日本房产?
如果你想像中国一样,短短几年间得到很高的回报,那么日本一定不是一个好的选择。日本房地产的最大价值是确保你的资产不至于贬值,并且有一定的盈余。
专家提醒,切忌过多且盲目的看重投资回报率的高低。这也是众多国内投资者在投资房产中常出现的一个误区,回报率高并不表示收益高,这些往往是“表面收益率”,需进一步分析其各种费用事项。
另外,有人会看到偏远地区类似北海道的回报收益率虚高至10%以上,那是因为空置率也算在了其中。但是往往这类房子太偏远,不是很抢手,很难出租。有些有意误导了一些不熟悉日本房产市场的投资人,致使他们盲目追崇回报率,把回报率作为衡量房屋的唯一标准。所以,专家建议,选定投资目标的时候,要全面衡量各方面因素,尽量选择核心地段进行投资,不要片面强调高收益,一定要擦亮眼睛,着重最根本的资产价值。



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